Статьи

Партия сказала «надо»

Во время открытия выставки «Недви­жимость-2011», проходившей в ЦДХ с 24 по 27 марта, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что в ближайшее время приоритеты в строительстве в Москве изменятся. По его словам, власти Москвы намерены стимулировать строительство гаражной недвижимости и доходных домов. «Помимо жилой, офисной и торговой недвижимости, будем планировать строить больше в сегменте парковочной недвижимости. Будем рекомендовать девелоперам строить доходные, арендные дома», - заявил Марат Хуснуллин. Как поведал чиновник, в настоящее время в столице идет изменение ситуации на рынке недвижимости, меняются также градостроительные приоритеты властей города. Такое заявление вполне можно считать программным и характеризующим новую городскую политику.

Вопросом доходных домов как цивилизованного варианта поиска арендного жилья озаботились и на федеральном уровне: министерство регионального развития предложило свою программу по строительству жилья для коммерчес­кого найма. По прогнозам чиновников, и в том числе заместителя министра регионального развития Константина Королевского, первых постояльцев доходные дома смогут принять уже к середине 2013 года. К доходным домам Константин Королевский относит дом, жилье в котором в стопроцентном объеме предоставляется во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма. «Некий аналог гостиниц, только длительного пользования. Уровень комфорта такого жилья может быть совершенно разным: от скромных квартир экономкласса до пентхаусов - были бы желающие снимать эти квадратные метры», - рассуждает он.

По расчетам Минрегионразвития, к 2020 году на долю арендного жилья будет приходиться около 20% всех новостроек в стране. «Еще пару лет назад говорить о привлечении бизнеса к строительству доходных домов именно экономкласса было невозможно. Все инвесторы играли в короткую: построил - продал. Инвестировать в бизнес с непредсказуемой, по сути, окупаемостью было крайне рискованно и алогично», - полагает Королевский. Сейчас, по его мнению, ситуация и в экономике, и в стройкомплексе, как и в стране в целом, изменилась: ставка рефинансирования ЦБ опустилась ниже 8%, инфляция больше не шокирует, у банков вновь появились «длинные» деньги для вложения в наиболее привлекательные проекты. «А в том, что развитие сегмента доходных домов - привлекательный проект, сомнений нет. Минрегион России проводил совещание с участием Внешэкономбанка, Газпромбанка, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Все специалисты выразили свою заинтересованность с учетом того, что данное направление будет развиваться на условиях государственно-частного партнерства. При таких условиях на фоне замедления инфляции окупаемость доходного жилья экономкласса для инвесторов должна составить около 8 лет», - обещает чи­новник.

По его словам, сейчас в Госдуму как раз внесен законопроект, касающийся альтернативного принципа проведения аукционов на право аренды земельных участков под строительство жилья экономкласса. Земля предоставляется практически бесплатно, но при условии, что компания-застройщик берет на себя обязательство продавать построенное жилье ниже цены Минрегиона, установленной для каждого региона (около 30 тыс. рублей за кв. м). «Кто предложит цену ниже, тот аукцион и выиграл. При этом активным участником процесса остаются банки и АИЖК. Ту же схему можно применять и для доходных домов. Застройщик еще до начала строительства берет на себя обязательства сдавать квартиры не дороже установленной арендной ставки. Причем параллельно, видимо, на законодательном уровне придется устанавливать более жесткие требования к частным лицам, сдающим свои квартиры в наем. Сейчас, по экспертным оценкам, из 200 тыс. кв. м жилья, сдающегося в аренду в Москве, только в 20% случаев собственники делают это легально. Доходные дома составят частному сектору реальную конкуренцию, которая должна быть честной», - строит картины будущего Константин Королевский.

Доходные дома Москвы

Как ранее заявлял Сергей Собянин в интервью радиостанции «Эхо Москвы», мэрия решила начать реализацию программы строительства доходных арендных домов в связи с «заоблачными» ценами на квартиры в Москве. Как считает Собянин, этот шаг может снизить стоимость аренды жилья в Москве. Правда, по каким ставкам будет сдаваться жилье в доходных домах, мэр не уточнил.

Между тем программа строительства доходных домов до 2015 года в Москве была разработана еще несколько лет назад. Предполагалось, что дома будут строиться за счет бюджета города для сдачи в аренду гражданам, которые не имеют средств для приобретения квартиры, а также иностранным специалистам. Планировалось, что плата за жилье в таких домах не будет превышать расходов города на эксплуатацию здания. Однако в конце 2009 года стало известно, что реализация программы приостановлена из-за финансового кризиса.

Также еще в 2002 году правительство Москвы приняло постановление о проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в столице доходного дома, который и был возведен ДИПС г. Москвы под руководством Леонида Краснянского. Им стал дом в Большом Николоворобинском переулке, 10, который был запущен в 2004 году.

Строительство дома обошлось примерно в $12,3 млн, сейчас он функционирует и стабильно хорошо заполнен, несмотря на высокие арендные ставки. В основном квартирами в нем пользуются дипломатические, коммерческие иностранные представительства, для которых это одна из немногих альтернатив домам ГлавУпДК (Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России).

По сути, это единственный пример действующего доходного дома в столице. Все остальные попытки строительства подобных проектов в итоге заканчивались продажей квартир, изначально предназначенных для сдачи в аренду. Так случилось, к примеру, и с проектом МИАН ЖК «Коперник».

Попытка создания доходных домов коснулась и экономсегмента. Еще в 2006 году Юрий Лужков планировал создать для очередников сеть дешевых доходных домов, где они могли бы жить в ожидании получения собственных квартир. Большой дом на 640 квартир на улице Верхние Поля был предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 года. В конце 2007 года еще один дом на 200 квартир собирались организовать на улице Мусы Джалиля. Однако проект так и не был реализован. Кризис 2008 года вмешался в планы правительства, и программа строительства доходных домов была заморожена. И если до 2010 года ожидалось, что для очередников будет построено примерно 23 дома, то уже сейчас понятно, что этим планам не суждено сбыться.

В итоге сегодня можно говорить лишь об одном полноценном доходном доме в Большом Николоворобинский переулке, который принадлежит правительству Москвы. Аналоги доходных домов - комплексы «Донской посад» и Park Place Moscow под управлением компании Hines, апартаменты в Crowne Plaza (бывшая гостиница «Международная»), апартаменты, принадлежащие Hyatt в башне «Федерация», ЖК «Пять прудов», принадлежащий ГлавУпДК .

Доход за счет природы

По данным компании Penny Lane Realty, на рынке загородной недвижимости существует не так уж много поселков, в которых коттеджи предлагаются в аренду от застройщика. Среди самых известных - Росинка, Покровские холмы, пользующиеся высокой популярностью у иностранцев, часть домов в Променаде, Княжьем Озере, Отраде. Практически у всех арендных поселков стопроцентная заполняемость. К минусам таких объектов можно отнести относительно небольшую жилплощадь, ограниченное количество предложений и, что самое главное, завышенные арендные ставки. Как правило, они составляют от $5 до 30 тыс. ежемесячно, что на 20-30% выше по сравнению со вторичным рынком аренды. Самый популярный заявленный бюджет - $10 тыс. За такую цену можно арендовать меблированный коттедж общей площадью 300-400 кв. м в высококачественном охраняемом загородном поселке с развитой инфраструктурой в 30 км от МКАД по востребованному направлению.

Кроме того, в феврале 2011 года на рынке недвижимости прошла презентация нового проекта - системы московских доходных домов «Рублево-Мякинино», рассчитанных на сегмент бизнес-класса и выше. Минимальная стоимость аренды апартаментов составляет здесь 30-90 тыс. рублей в месяц. Общая площадь объектов, которые здесь будут построены, - 40 тыс. кв. м. Комплекс рассчитан на размещение 400 семей при общем количестве проживающих не более 1000 человек. Объем инвестиций в проект составит 2 млрд рублей. Источниками финансирования являются собственные средства инвестиционной группы компаний ASG. Срок окупаемости проекта - 6-7 лет, окончательная дата завершения проекта - IV квартал 2011 года. Как уточняют девелоперы, этот комплекс доходных домов клубного типа с апартаментами различного класса ориентирован на долгосрочное проживание приезжих специалистов со средневысоким и высоким уровнем доходов.

ЗПИФ как способ управления

По словам генерального директора управляющей компании «АС Менеджмент» Роберта Хайруллина, комплекс доходных домов на Рублевке входит в состав активов ЗПИФ под управлением УК «АС Менеджмент». «Использование преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет увеличить уровень доходности проектов в сфере доходного жилья до показателя 7-10%, а при условии государственной поддержки и снятия административных барьеров - и выше, что является весьма привлекательным показателем для консервативных институциональных инвесторов. Мы уверены, что механизм рентных паевых фондов позволит возродить в России институт доходных домов для частных инвесторов», - утверждает Роберт Хайруллин.

Комментируя слова главы «АС Менедж­мент», аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов заявляет, что по российскому законодательству ЗПИФ освобождены от уплаты налога на прибыль, таким образом, они могут направлять доход, получаемый от сдачи в аренду недвижимости, в полном объеме на финансирование новых проектов. Это создает преимущества для ЗПИФ перед другими формами привлечения инвестиций в недвижимость. «Кроме этого такой проект позволяет за счет налогового режима генерировать оптимизированный и стабильный денежный поток, что значительно снижает риски для инвесторов. Таким образом, доходность 7-10% - это вполне реальный показатель, притом что сами проекты весьма привлекательны для инвесторов», - полагает аналитик.